作者bustinjieber (賈小斯汀)
標題Re: [心得] 近期房價心得
時間2023-07-21 11:44:17
※ 引述《saucy (Elevator)》之銘言
: 我自己是看台北市老公寓跟華廈，經驗約3年多
: 自己觀察北市狀況...
: 頭一年大概每周房仲都會丟出兩間還沒上架的A貨，可以去看看 出價試試
: 升息後，物件大量減少、買家也都轉觀望
: 近一年頂多2~3周才會出現一間地點、樓層跟格局都好的公寓，當然價格還是開高高
: 因為這種物件少，還是會被掃光
: 只是因為好物件太少，對於成交平均數幾乎不成拉抬
: 現在掛在仲介網在賣的，幾乎都是超奇怪格局跟屋況
: 跟房仲討論，政府跟網紅說會「量比價先行」，確實也沒說錯
: 因為條件不好的房子最後還是會賣出，拉低區域實價登陸的平均值
: 但正常的房子釋出會變很少，在市場上能買到的好物件，有錢也只能等等等
: 這狀況有沒有蔓延到新北不知道
新北一環也是一樣，我比較熟中永板，
直接先說結論。
新屋供給拉高，
市場上的好物件才會多；
房市要穩定成長、
政策要合理不過度干預市場，
買方才不會無所適從，
換屋族才有機會釋出好中古，
屯屋族才有意願釋出好物件。
20年內的好大樓 or 好格局地點公寓，
2020-2022，這三年間的釋出量逐漸減少，
以下是個人從市場現象回推可能原因，
歡迎來一起討論。
需求面來看：
大部分的人喜歡追高，
所以2020年開始一堆首購／換屋族出現，
因為市場瀰漫著 現在不買明天加200 的氛圍，
有錢的人開始衝出來蝦雞巴買，
新屋or好社區一定是這群人第一目標，
這些好物件只會被越買越少，
這現象直到政府的各種利空政策，
買盤才開始收斂。
供給面來看：
1. 換屋族供給（重點）
前述的換屋族，釋出市場上看到的中古物件，
但該換的、有能力換的，2020 2021都換了，
這些人短期內無法再提供量，
而還沒換屋的，因為各種利空政策，
造成買方追價力道逐漸下滑，
外面房價已經漲一輪了，
但是賺不夠多的情況下乾脆不換了，
所以市場的量整逐漸萎縮。
2. 投資客/屯房族供給
2022-2022上半年，買方還是很開心的追價，
畢竟有相當數量的人有賺到錢；
然後因為各種利空政策，追價力道逐漸小，
然後政府稅重的跟鬼一樣，
覺得賺不夠多寧願放著空在那 or 出租，
直到下一個週期，
但其實中古屋的投資客佔比真的不大，
所以這部分沒什麼差。
3. 新成屋供給
各種有錢人的第一首選，
但被首購買了之後，市場就會少一個物件，
除非是換屋族買了才會有新的釋出，
但如剛剛所述，2022下半年開始，
只剩*真剛需*換屋／首購會出手，
而新成屋供給本來就更少了，
所以這部分也沒什麼差。
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt-club.com.tw), 來自: 114.137.97.229 (臺灣)
※ 文章網址: https://ptt-club.com.tw/home-sale/M.1689911059.A.411
推 wdb2111: 雙和也好貴，末端站南勢角共構跟全聯這二棟中古的竟然也 07/21 12:10
→ wdb2111: 要60 07/21 12:10
→ kusomanfcu: 政策在打供給，你覺得會怎樣？蓋的速度明顯下滑了 07/21 12:16
→ kusomanfcu: 使照時間隔來看，美國開始升息後住宅產量下滑25%yoy 07/21 12:20
推 smilejin: 有人被包養嗎 07/21 12:20 → kusomanfcu: 央行開始信用管制後也是收縮 07/21 12:21
→ kusomanfcu: 2020 Q4喊信用管制的喔 07/21 12:21
→ kusomanfcu: 沒有供給 後面還有大斷層 07/21 12:22
推 qusekii: 求包養...管飽就好XD 07/21 12:23 → kusomanfcu: 從今年開始30年以上房屋占比會高速上升 07/21 12:23
→ kusomanfcu: 今年還可以說20年的有點舊 以後可能要說30年 40年 07/21 12:24
→ bustinjieber: 南方之星應該不只60了， 07/21 13:28
→ bustinjieber: 而且南勢角雖然是末站， 07/21 13:28
→ bustinjieber: 但其實到北市都還是很快。 07/21 13:28
推 Y949731: 阿姨!我不想努力了(求包養) 07/21 13:28 → bustinjieber: 看數據最明顯，屋齡的汰換完全不可擋 07/21 13:29
→ bustinjieber: 越來越老 07/21 13:29
推 kusomanfcu: 因為2020末 2021初 過早打供給 07/21 13:35
→ kusomanfcu: 早了一年 07/21 13:35
推 kusomanfcu: 當然追求金融穩定和房量供給是兩回事，供給不干央行 07/21 13:37
推 T730733: 有沒有富二代要包養我 07/21 13:37 → kusomanfcu: 的事，那純粹政策面可以修補 07/21 13:37
→ KYOLONG: 大部分人喜歡追高很正常啊股市不也是如此 07/21 15:03
推 leota: 推分析 07/21 18:17
